現在打合せが進んでいるＳ区のお客様の図面がある程度出来上がってきたので、書類一式を携えて区役所の建築指導課に事前相談に行ってきました。
これまでにも長期優良住宅の認定は問題無く取れていたのですが、今回のプランが賃貸併用住宅ということもあり、長期優良住宅法的には共同住宅の範疇に入ってしまうということで、プラスアルファの基準が適用されてしまうのです。
国土交通省が示す「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」（平成21年度国土交通省告示第209号）によると、「将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること。」とあり、躯体天井高を2650ミリ以上取らなくてはなりません。
この「躯体天井高」とは、文中を辿ると「評価方法基準」において定められた、とあるので、さらに評価方法基準を調べてみます。
「評価方法基準」（平成13年国土交通省告示第1347号）とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成11年法律第81号、以下「品確法」）によって規定された、いわゆる住宅性能表示の基準です。
基本的に長期優良住宅の基準は、上記の評価方法基準の一部を適用する形で決められているので、長期優良住宅を深く理解するには品確法も調べなければいけないのです。
正直、すっごく複雑です。
その評価方法基準４−４（３）イ�ゝ擇哭△�こちら
色々と書いてありますが、要約すると
�‐家如曽家任瞭睨々發機甼軋療薫羚發世茵�
��躯体天井高が異なる場合は、床面積の半分以上を占める空間のを優先するよ。
ただし、一番低い部分の内法高さも明示すること。
このような感じみたいなのですが、どうにもはっきりしません。
今回、賃貸併用住宅のオーナー様宅部分に対して、長期優良住宅の申請を行うのですが、３階部分の天井高に関して躯体天井高の基準が結構シビアです。
もう少しはっきりとした資料はないか・・・と探していたところ、評価協会のＱ＆Ａの方に図解付きで載っていました。
これによると、原則床版の上面から、上階の床版の下面まで、ただし梁ピッチが１モジュール以上で入っているならば、梁を除いた部分の高さとすることができる。
「１モジュール」が具体的にどういう数字を指しているのかははっきりしませんが、おそらく基本モジュールのことだと読み取れます。
黒柳建設は尺モジュールなので、１モジュールは909ミリ、小屋梁なので３尺ピッチでは入っていないので、恐らく大丈夫そうな感じです。
それに梁より上の小屋裏空間は完全にスッカラカンの空間なので、将来配線、配管をやり直すとしても十分なスペースがあります。
ここまで調べて、なんとか行けそうかなと判断し、区役所にアポを取って行って来ました。
業務でお忙しい中、区の建築指導課の方二人と１時間以上ああでもないこうでもないと折衝をして、とりあえずは預かりという形で、６日(月)には返答を下さるとのこと。
自分的にはかなり好感触だったのですが、こればっかりは行政の解釈になりますので、こうやってきちんと確認を取らないといけないのが難しいところです。
うまく通るといいのですが、ダメならダメで梁を上に上げてしまうという最終手段に頼らざるを得ないです。なんとか無事にうまくいって欲しいところです。
また行政毎の解釈なので、今回の区でＯＫだったからと言って、他所の区や市で通るとも限らないのがもどかしいところです。
※長期優良住宅の申請は共同住宅の場合、部屋毎に申請するしないを決めることができます。今回の場合、賃貸部分は面積等の条件が合わなかったので、オーナー宅部分のみの申請となりました。
だったら、通常の一戸建ての基準で通して欲しいのですが、残念ながらオーナー宅部分も共同住宅の１戸という判断になってしまうので、「可変性」という余計な基準が追加されてしまいます。
もともと共同住宅の長期優良住宅なんてものは、鉄筋コンクリート造の分譲マンションなんかを想定しているようで、木造共同住宅で長期優良住宅というのはなかなか例が少ないようです。
また、国の狙いとは逆に、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の共同住宅であってもコストアップなどを嫌って長期優良住宅の共同住宅は一戸建てに比べて圧倒的に少ないのが現状です。
長期優良住宅の認定状況（平成23年4月時点）
累計で一戸建ての住宅は１６万戸、共同住宅等は3000戸弱です。その差、約50倍です。
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