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​生産緑地2022年問題と立地適正化(コンパクトシティ化)計画① | ブログ | 外断熱 東京 注文住宅 長期優良住宅 黒柳建設

スタッフブログ

こんにちは、東京都小金井市で外断熱・涼温な家を建てる工務店、黒柳建設の国策担当/WEB担当/システム管理者/営業/現場監督/アフターメンテナンス/OB顧客様係/アパート経営セミナー講師/子守部長/ライフプラン相談員の黒柳一聡です。

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業界の2022年問題

首都圏の不動産業界や不動産投資家などの間で、昨年からホットな話題になっているもので「生産緑地2022年問題」というものがあります。
 
またそれに関係した国策で、コンパクトシティ化を促す「立地適正化計画」というものがあります。
 
 
 
 
どちらもここ数年徐々に注目を集めているのですが、住生活にはすぐに大きな影響がなさそうなため、あまり工務店の周りでは話を聞きません。
 
しかしこれから土地を購入して家を建てたり、賃貸アパートなどの不動産投資をされたりする方にとっては押さえておきたいモノになっております。
 
また、こういった話は他の問題とも密接に関係しているので、一般論で片付けられないことにも注意は必要です。
 
 
 
 
雑に大まかな流れ
戦後の住宅不足をなんとかするため、住宅建設計画法によって住宅の供給が計画的に勧められました。
 
そしてそれによって生じた無秩序な宅地開発に歯止めをかける目的で都市計画法が施行され、住宅を建てても良い区域と建てられない区域が定められました。
 
その後、生産緑地法が施行され、将来の公共施設用地を確保する目的で都市の市街化区域内の農地を「生産緑地」と指定し、固定資産税などの優遇措置と建築物の規制で農地を都市内に残す結果となりました。
 
よく「生産緑地」と書かれた棒や看板が立った住宅地の中の畑を見ることがあると思いますが、アレがそうです。
 
その生産緑地の多くは1992年の「新生産緑地法」施行時に指定を受けており、30年の指定期限を迎えるのが2022年ということなのです。
 
 
 
 
生産緑地の指定が切れるとどうなる?
簡単に言うと、生産緑地は営農(農業をすること)義務や建築物の規制を受ける代わりに、固定資産税などが非常に安くなっています。
 
土地を手放したくないけど、税金を払う余裕のない(払いたくない)都市部の地主さん/農家さんがこの恩恵に預かっています。
 
それが30年の期限を迎えて、今まで格安だった土地の税金が普通の宅地並みに課税されることになります。
 
そうなると税金が払えずに土地を売するしかなくなります。
 
(もしくは農業をする人がいなくて、手放す選択をします)
 
 
都市部に残った大量の元農地が宅地に転用され、不動産市場に大量に流出するのではないかと見られています。
 
 
 
 
供給過多で不動産価格が値崩れの恐れ?
住宅用やアパート用などの宅地が大量供給されれば、土地の値段が大きく崩れて安くなっていくと予想され、不動産業界や土地資産の所有者の間では以前から影響が心配されてきました。
 
これは、首都圏で注文住宅や賃貸併用住宅を建設している黒柳建設にとって、対岸の火事ではありません。
 
土地価格が下落する(かもしれない)と言うことは、土地の資産価値の喪失です。
 
土地自体の性質は何一つ変わっていないのに、単に供給が増えたというだけで相対的に価値を失ってしまう(かもしれない)のです。
 
株価やビットコインの暴落にも似ていますね。
 
 
 
またこの問題は、生産緑地が多い都市圏でしか発生しないため、全国的にはマイナーな問題です。
 
さらに、一般の住宅取得者は日々土地の価格など気にしていないため、これも大多数にとってはピンとこない問題です。
 
私たちも直接土地を仕入れたりしていないので、あまり直接的な実感に乏しいところです。
 
 
 
 
しかし、昨今のコンパクトシティ化や住宅ストック循環化の流れと合わせて考えてみると、私たち工務店・建築業者もその一翼を担っています。
 
少し深く掘り下げて考えてみたいと思います。
 
 
 
本日も最後までスタッフブログをお読み頂きありがとうございます。
 
黒柳建設のスタッフブログは基本的に「月・土曜日」に更新しています。
(最近は不定期気味ですが)
 
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