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東京で建てたい外断熱の収益型住宅・賃貸併用住宅 | 外断熱 東京 注文住宅 長期優良住宅 黒柳建設

収益を生む外断熱・賃貸併用の家づくり

東京で建てたい外断熱の収益型住宅・賃貸併用住宅

土地活用・私的年金・未来基金・相続対策に最適な
外断熱工法の賃貸併用住宅

マイホームで収益を得るための家づくり
木造外断熱の賃貸併用住宅

黒柳建設は首都圏・東京で木造軸組工法の外断熱(外張り断熱)による賃貸併用住宅を設計・施工している数少ない珍しい工務店です。ノウハウ・技術・経験・失敗談・カイゼンも豊富に取りそろえており、セミナーと当ホームページを通じて積極的な情報提供を行っております。

首都圏・東京でアパート経営・賃貸併用住宅の建設をご検討中でしたら、どうぞセミナーにご参加下さい。

 

お知らせ

アパート経営・収益型住宅(賃貸併用住宅)をお考えの方向けのセミナーを随時開催しております。

土日・祝日不定期 弊社営業時間内 詳しくはセミナーのご案内を御覧ください。

アパート経営・賃貸併用住宅・土地活用セミナーのご案内

 

 

工務店なのに豊富な賃貸併用住宅の実績

黒柳建設のスタッフたちは、狭小敷地や変形敷地、3階建てなども数多く手がけてきました。その中でも特に住居に賃貸用の部屋を併設した収益型の住宅も、私たちがオススメする住宅の一つです。また、土地活用を目的としたアパートの建設も数多く実績があります。

土地がある場合、立地がよければお客様の予定に無くてもアパート併用収益型住宅をご提案することがあります。東京は鉄道・バスが発達しているので、利便性が良ければ賃貸アパートの需要は必ずあります。

30坪でも3部屋のアパートを1階に併設した家を建てたり、店舗とアパート両方を併設した家を建てたり、その改装を請け負ったりと、様々な賃貸併用住宅を手がけてきました。

また画一的な間取りが取れない形の土地でのアパート建設でも、オーナー様の想いを反映させた物件を実現してきました。

一棟一棟、みなさま違った考えや要望にお応えしていくうちに、それだけたくさんのノウハウや実例を得ることが出来ました。

 

 1Fビルトインガレージの鉄骨アパート(10戸)

 

住宅ローンの返済をサポートする

外断熱工法で高気密高断熱だから室内環境はいいし、間取りや居住性にもひとひねりした設計をしますから、借り手のみなさんにはずいぶん好評です。それに家づくりに大きな金額を使うのですから、そこからきちんと収益が得られるというのは望ましいことです。

ある収益型住宅(賃貸併用住宅)では新築直後から10年間ずっと住み続けてくれた入居者さんもいるというのでビックリしました。結局はお仕事の都合で引っ越されたようですが、カビや湿気が全然感じられない生活をとても気に入って頂いて、出て行かれるのをとても残念がっていたそうです。

こちらのオーナー様はきちんと収益を上げられているとのことで、住宅ローンの先返しを行い支払いも返済期間もずいぶんと圧縮できたということで、オーナー様は2棟目の計画を淡々と練っています。

他のアパートオーナー様にお話を伺ってみても、10年越えの入居者様は珍しくないとの回答が多く、大量生産のメーカー系アパートには無い特色のある間取りが長期入居に一役買っていることがわかりました。

 

相続にも有効な収益型住宅

土地活用か資産形成か相続対策か

 

相続税に関する税制が変わってから、相続税の削減を狙った賃貸住宅や二世帯同居、土地活用のお話がトレンドになってきています。

普通は「そんな土地家屋の財産なんて無いから関係ない」などと思いがちですが、東京圏で家を建てられる方、建ててお住まいの方はちょっと待って下さい。

土地価格が高い東京圏では、普通の方が持ち家に住んでいるケースが相続の問題が発生しやすいと言われています。

東京近郊、庭付き一戸建て、注文住宅、核家族暮らし、こういった家を建てようとしている方、もう建てて住まれている方、賃貸併用の収益型住宅が有用な解決策になるかもしれません。

黒柳建設の収益型住宅は目先の相続税削減だけでなく、子世代孫世代に渡って皆様の大切な資産である家を守ることを考えたものとなっています。

もちろん、相続対策のことだけを考えるのではなく、きちんとアパート経営が成り立つことを第一に考えなくてはなりません。部屋を借りる入居者の方が借りてくれる間取りであることは、言うまでもありません。

 

今は不要だけど、将来は賃貸を併用したい

将来二世帯同居をお考えの方、お子様が独立された後のことをお考えの方は収益型住宅[賃貸併用住宅]への転用を前提とすると良いでしょう。将来のことを頭に入れて設計することで、後々の同居や賃貸など家族のライフスタイルに合わせて選ぶことができるようになります。

例えばあるお客様は、築10年頃にお子様の独立を機にワンフロアを丸々賃貸アパートに改修し、ご自身のスペースもフルリフォームしました。アパートは不動産屋さんに掲載して即日入居者様が決まり、部屋の雰囲気と立地の良さもあり相場よりも高めの賃料設定で貸すことができました。

またあるお客様は、新築当時賃貸アパートだった2部屋をつなげてリノベーションし、お子様世帯と同居することになりました。当初お子様世帯はマンション購入を検討していたのですが、エリアに条件に合う物件がなくどうせならと費用を掛けて大規模改修をされました。

どちらも時間による生活の変化に合わせた住宅の運用法の一つです。木造軸組・外断熱工法の家はこういった改修にも柔軟に低コストで対応できる強みもあります。今後はこうした住宅の「空間ストック」の活用も考えた家づくりや運用も必要になってくると考えています。

 

サラリーマンがマイホーム取得と同時にできる不動産投資

土地や自宅の購入は不動産投資の側面もあり、いわゆるサラリーマン大家さんの入口としても収益型住宅[賃貸併用住宅]はうってつけです。

もともと投資の面から見ると自宅の購入とは非常にリターンの乏しい投資であると言われています。しかし、アパートを併設した自宅、つまり賃貸併用住宅ならアパート経営ほど投資効率を追求せずとも良く、かつ自宅分のローン返済を賃料収入で賄い、金利は住宅ローンなのでで低金利、とメリットも様々です。

賃貸アパートとマイホームの良いところをうまく掛けあわせた収益型住宅は、サラリーマン大家さんが自宅を取得する本命です。

「家賃ゼロ円の賃貸物件のオーナーになって、そこに家族で住んでいる」と考え方を変えれば、自宅なのに他の人がいるのはちょっと、という気持ちも軽減されますし、なにより注文住宅ならではの設計力で入居者とオーナーがそれぞれ快適に生活できるようになるのです。

小規模なワンルーム投資から始め、本命は賃貸併用住宅と考えているサラリーマン大家さんも多いでしょう。

 

アパートのプランも独創的なものをご提案
(世田谷区東松原にて平成17年竣工)

収益型住宅[賃貸併用住宅]について、実際に建てられたお客様の例を上げながら解説致します。

また、随時セミナーを開催しておりますので、よろしければ一度おいで下さい。

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収益型住宅[賃貸併用住宅]とは?

自宅の建物の一部に賃貸物件を併設(または増築)した住宅

黒柳建設による定義

 

賃貸併用住宅は一時的な姿


アパート3部屋併設の賃貸併用住宅


アパート4部屋併設の賃貸併用住宅

 

法律上、共同住宅または長屋という分類をされますが、所有者(オーナー)の自宅に賃貸物件を併設している場合、賃貸併用住宅と呼ばれています。この賃貸物件は、アパート・店舗・事務所・倉庫など貸せる物件であればなんでも構いません。また、自家使用(例えば店舗を併設してそこで自営業を営んでいる場合)か他者使用かは問いません。自宅部分と一体でありながらも、その空間だけで独立して貸すことができる空間をもつ住宅、そのような住宅が賃貸併用住宅と呼ばれています。

新築当初は普通の家(法律では専用住宅に分類)だった住宅に賃貸部分を増築した家も賃貸併用住宅と呼ばれます。

例えば新築時は家族6人暮らしだったけど、現在では夫婦2人暮らしなので、その余った空間を賃貸アパートに改装した住宅、これも立派な賃貸併用住宅です。つまり建てた時の用途ではなく、今現在どういう用途で使われているかによって賃貸併用住宅かそうでないかが決まるのです。ですから賃貸併用住宅とは、法律や規制で厳格に決められているようなものではなく、所有者のライフスタイルに合わせてその時々で装いを変える住宅の一形態と考えています。

「建てた時は子どもたちも育ち盛りで普通の家だったけど、今では子供も独立して空いた空間をアパートにして賃貸併用住宅。

将来は子供が配偶者と孫を連れて帰って来たらアパート部分を子ども世帯向けにリフォームして二世帯住宅。帰って来ないならアパートのままで自分たちの老人ホーム用の費用に貯金する。

ローンが終われば家全部が貸してもいいから田舎に帰るという選択肢もあるし、なにより本音を言えば最後まで自宅で暮らして、子どもや孫がこの家を受け継いでくれたらいいなあ」

そんな生活を新築時に盛り込むことが、将来の選択肢を増やすことができる収益型住宅の第一歩です。もちろん現実は想定通りに進むことの方が少ないですが、先のことを踏まえて今できる最善の手を打っておけば、その点に対する不安は解消されますし、その時になって焦って対応するよりはずっと良いはずです。

 

黒柳建設ではそのような目的を持って、現在または将来賃貸併用住宅としての用途を考慮して設計した住宅のことを、特に収益型住宅と定義しています。

 

 

収益型住宅があるとできる3つのこと

収益型住宅[賃貸併用住宅]はその時々に合わせて様々な使い方をすることができます。入居者を募集して賃貸に出すことはその一例に過ぎません。改装を必要とすることもあれば、そのまま転用できる場合もあり、どう使うかの選択肢と共に改装を行うかどうかの選択肢も選ぶことが出来ます。外壁の塗りなおし時や住宅設備更新のタイミングと合わせれば全体費用を削減することもできますし、自宅部分もある程度合わせて賃貸の経費として計上したり、減価償却を考慮すれば事業に対する投資と捉えることもできます。
中でも収益型住宅がもたらす大きなメリットは次の3つに代表されます。

 1.賃料収入を得ることができる
まず第一の大きな利点ですが、住宅の一部を賃貸物件として貸すことによって、固定の賃料収入が入ります。アパート、店舗、事務所、倉庫、駐車場など、用途は多種に渡ります。自販機やコインランドリーなどもその中に入れても良いかもしれません。用途を想定して改変しやすい形で提供したり、立地に応じて提供したりと、土地建物の諸条件によって自由に物件を提供します。
 
賃料収入は、最初は住宅ローンの返済に充てて初期投資を圧縮してから、将来用として貯蓄することが一般的ですが、再投資や生活レベルの向上に振り分けることも自由です。ローンの返済後は賃料収入が丸ごと収入になり、安定した収入が長期に渡って得られることになり、所有者家族を金銭面で支えます。
 
また、勤務先の給与とは別の収入があるということは、別途事業を所有しているということになります。一般にアパート経営は事業として税務署に問題なく認められる傾向にあり、確定申告など当初は手間ですが関連費を経費として計上できるという使い道もあります。
 

ポイント
収益型住宅[賃貸併用住宅]最大の目的は家賃収入です。いまやアパート経営は地主の独占商売ではなく、本業を持ちながら副業で大家といういわゆるサラリーマン大家さんが話題になっています。

賃貸併用住宅の場合、自宅を対象とした不動産投資とアパート経営の2つがサラリーマン大家さんの事業内容です。別に本業がある場合でもアパート経営は副業として認められやすく、法人を立てて節税に活用したりすることができます。

 

2.住み方を見直すことができる
次に賃貸部分を自家使用する場合、自宅と一体になった子供部屋や趣味室などに使うことができます。また別世帯として、祖父母世帯や子供世帯と2世帯同居する場合は、賃貸アパートの間取りのままで使うことができます。単身独居になり母屋を貸して賃貸部分に移り住むことも可能です。極論ですが、家庭内別居も完全に顔を合わせることなく可能となります。
 
子供が独立や結婚をしたり、または自分たちの親を呼び寄せたり、仕事で独立開業したり、趣味の小商いを始めたりと、その時のライフスタイルに合わせて空きスペースを活用した住み方の見直しが容易にできるようになります。
※但し、住宅ローンを使用している場合、自己居住部分の賃貸に関しては条件がある場合があります。
 

ポイント
建物が50年以上長持ちするので、生活に合わせて住宅の形を変える住み方も特別なことではなくなってきました。例えば子育ての時期とリタイヤ後の第二の人生期では必要な住宅の形は全然違います。

住み慣れた地元の自宅を売却して引っ越すのはちょっと難しいですが、自宅の中で住む部屋を変えて住み替えできるのであればそちらの方が安心です。

 

3.資産を円満継承することができる
賃貸併用住宅とするか、二世帯住宅とするかで異なりますが、どちらも建物評価額の削減を利用することができます。また、二世帯で同居してからの相続では、相続税を大幅に減額できます。
 
さらに母屋と空間ストックを別々に分割して所有することができるので、建物を共同名義ではなく、区分所有で相続させることができます。そのため、土地建物の分配を10対ゼロだけでなく、ある程度任意に調整した比率(概ね床面積で按分される)で分けることが可能になります。
 
建物を共有で所有することにはデメリットもありますが、区分所有であれば法的には分譲マンションの所有権と変わりません。所有者が貸したり住んだり売ったりと自由に活用できるので、相続して喜ばれる資産となります。
 

ポイント
相続対策は一部の資産家・地主だけのものではありません。東京に家を持つ普通の家庭こそ対策が必要です。「自分たちには関係ない」と油断していると将来足元をすくわれかねません。

だからこそ家を建てる時に相続のことも考えておくと安心です。自分の世代のことだけでなく、次世代への負担を軽くすることも考えておくと良いでしょう。

 
 

収益型住宅に必要な3つの要件 

自宅に賃貸物件を併設すれば賃貸併用住宅ですが、黒柳建設が提案する収益型住宅は単なる賃貸併用住宅ではありません。住む人の幸せを願い、いつまでも幸せに住むことができ、将来のことを考えて収益を得ることができる形態に改装でき、分割して所有することまでも考慮された家には、これら3つの要件が必要であると黒柳建設は考えています。

 

1.「幸せになれる家」の3大条件を満たしていること

そもそも住宅とは、住む人が健康で安全に自由に生活できることが必要不可欠であると考えています。このあたりのお話は“「いい家」は住む人が幸せになれる家”でもお話しましたが、この考えは収益型住宅であっても同様です。将来の可能性に縛られすぎて、今これからの生活が不快なものになってしまっては本末転倒です。

収益型住宅では、この「住む人」の範囲が家族だけではなく、賃貸部分の入居者様まで広がります。自宅部分はもちろんですが、賃貸部分も含んで家全体をこの考えで統一することで、入居者様の定着にも繋がります。
実際上記にもありますが、10年以上入居されている方がいらした例も複数ありますし、入居者様の定着が現れる更新回数では、黒柳建設の賃貸物件は相場や平均より高い傾向にあります。

ポイント
アパート経営は「住居を社会に提供する」という社会活動の一環でもあります。住生活基本法などにより一般の専用住宅の質は向上していますが、賃貸アパート分野では新旧入り乱れているせいか道半ばです。住み心地の良い自宅の一部を次世代のための良質な住居として供給することは、社会的にも大変意義のある役割です。

 

自宅を収益型住宅とすることで、得られるメリットと引き換えにいくつかの項目(特に自由の項目)に制限がかかります。そこは把握しておかなくてはなりません。
例)賃貸併用住宅として運用している場合、入居者に配慮する必要が生じるなど

 

2.木造軸組・外断熱工法であること

収益型住宅の運用中には、構造躯体(柱や梁などを含む)の移設を伴う模様替えをすることになるケースも想定されます。また、長期間に渡って収益型住宅を運用するために、構造躯体は高耐久であることが求められます。この2点で木造軸組・外断熱工法が最も適していると私たちは考えています。

木造軸組の構造は他構造(鉄筋コンクリート造、鉄骨造、ツーバイフォー造)に比べて、構造の改変が最も容易に低コストで行うことができます。その他、構造の再計算、耐震強度の確認と補強、断熱・気密などの各種性能補強、などの想定される改修にも柔軟に対応できます。これは今後実用化される様々な新技術や新建材を導入できる余地を残しているということです。

また外断熱工法とすることで、木構造の耐久性も向上し、建物のさらなる長持ち運用が期待できます。断熱層が構造の外側にあるので、内部の改装の際に断熱層を気にしながら工事する必要がなくなりますし、さらに断熱補強するという選択肢もあります。長期優良住宅は木構造が100年持つとされており、木造の耐久性は飛躍的に向上しています。

他にも外断熱工法の優位性はありますが、収益型住宅では構造躯体が高耐久で、改変が容易。この二つが大きな強みとなります。

 

ポイント
木造軸組(在来工法)は国内で最も普及している工法なので、どんな形の敷地でも自由な建築が可能です。プレハブと違い現場で材料を加工して作っていくので、小回りが非常に効きやすく、特注のコストが標準とそこまで変わらないのも大きな魅力です。普及が進んでいるので施工会社もそれだけ多く、修繕や営繕も価格比較をしたり競合で相見積をさせたりと、オーナー様側に選択権があります。

外断熱工法は建築全体の約1割とシェアは小さいですが、そこまで特別な工法ではありません。東京圏であれば施工可能な工務店も大小数多く存在します。省エネ基準を優にクリアし、住み心地も抜群ですが、建築費がやや高くなることと施工に知識と技術がいるのであまり一般に広まってはいません。

ですが逆に収益型住宅として考えた場合、自宅とアパートの快適性は差別化・ブランド化に繋げることも可能です。今後、賃貸住宅の分野でも特に省エネに関する高性能化が進むよう国が誘導していますので、健康・省エネは抑えておきたいところです。

 

3.国の政策に合致していること

人口減少時代を迎え、住宅の着工棟数が半減し、空き家が増えつつあり、さらにはエネルギー問題も抱え、国は2050年を一定の目処に、さらに先を見据えた長期的な展望を描いています。まだあまり知られていませんが、住宅政策にも変化が見られ、様々な施策を打ち出してきております。

これらはまだ始まったばかりですが、どれも将来有用な先手を打ったものとなっています。今の時点で全てに適合させることは現実的ではありませんが、その精神に則って国の政策の真意を読み取り、理解して、将来活用できるようにしていくことが後々のための大きな布石となって生きてきます。現在の国の方針は「良い家を建てて長く住む」が基本精神です。これまでのようなスクラップ・アンド・ビルド、築20年で建物価値ゼロの家づくりを改め、性能の良い住宅を新築またはリフォームによって増やし、手入れをして長く大切に住んでもらうストック循環社会に向けて様々な制度や取り組みをスタートしています。

 

ポイント
収益型住宅の場合、「高性能高耐久なアパートを建てて、長くアパートとして働いてもらう(その分、やや高めの家賃を長く頂ける)」が考えのベースとなります。

ベースが住宅(自宅)なので、マイホーム向けの様々な優遇策も利用できることも大きなメリットです。法律や制度は知っている人ほど恩恵を受けられるのです。またこれまでは専用住宅向けが主だったのですが、近年賃貸住宅向けにも補助事業が始まっているのは見逃せません。

 

例)長期優良住宅制度、賃貸住宅における省CO2促進モデル事業(環境省国土交通省連携事業)、マイホーム借上げ制度(移住・住みかえ支援機構)、スムストック住宅査定制度(優良ストック住宅推進協議会)、地域型住宅グリーン化事業、住宅エコポイント制度、ゼロ・エネルギー住宅制度、その他各種助成制度の利用・適合

黒柳建設の収益型住宅(賃貸併用住宅)はこれらほとんどの制度に対応しており、助成制度の利用・適合も別途打合せの上で可能です。また常に情報収集を欠かさず、積極的なご提案や書類作成の代行を行っています。

 

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収益型住宅の計画

黒柳建設が提案する収益型住宅は、それぞれのお客様向けに特化されたプラン・設計となっていますので、 計画段階からその方向性は様々です。こうしたら上手くいく計画が立てられるという魔法はありませんが、特に計画段階では重視して深く考える重要事項は大きく分けると以下の3点になります。

1.立地検討

賃貸として人に貸すことを考えた時、立地が非常に重要になってきます。需要のない場所ではいくら良い建物でもなかなか収益を上げることができません。アパート、店舗、事務所など用途に応じて需要が見込めるかどうかを判断します。駅からの距離、価格、周辺の利便性、アクセスの良さなどが主なポイントです。逆に敷地形状、日当たり、旗竿敷地、突っ込み道路の奥、接道の幅などはプラン次第で対応が可能です。

ここだけの話ですが、旗竿(敷延)の変形敷地は価格が二重に安く、整形地よりも敷地の有効活用が可能なので、土地購入予算が同額ならばより良い立地を狙うこともできる狙い目土地だと考えています。

既に土地をお持ちの場合、または土地のあてがある場合などは第三者に見てもらうのも良い手です。自分たちが住む自宅・地元に相応しいか、また入居者にとって住みたいエリアであるか、付近の相場はどうか、そういった第三者的な視点を意識して見ることが大切です。

 

ポイント
ワケありで価格が相場よりも安い土地は掘り出し物の可能性があります。プランや設計で問題が解決できれば、土地価格を抑えることができます。
 
実際のアパート経営でも、土地は安く仕入れて付加価値を上手く載せることが収益物件を生み出すコツと言われています。ヤリ手の大家さんほど、変わった土地、不便な土地、人気の無い土地を中心に探すと言われています。
 
土地としての人気・価格とアパートとしての人気・価格は必ずしも一致しないのです。

 

2.将来設計

未来はわからないもの、様々な不安を抱える現在では将来の可能性を家族みんなで話し合って、考えを共有しておくことが大切です。収益型住宅をどのように運用して可能性に対処するか、あらかじめ考えられる可能性を用意しておくことも可能です。

しかし、改めて家族会議を開くのは億劫です。そこでまずは黒柳建設が司会役となって話を取りまとめ致します。そのため打ち合わせ段階で必ず一回はご家族全員にお集まり頂く必要があります。これは大変ご面倒なのですが、とても大事なことですので、これまでのお客様皆様にお願いしております。意外と家族の内面のことって知っているようで知らないことの方が多かったりするものなのです。家づくりは家族にとっての一大イベントになりますので、これは絶対に外してはならないプロセスです。

 

ポイント
今の家族の形がそのまま続くのは早くて10年ほど、長くても20年くらいです。子育て、進学、独立、結婚、出産、介護、代替わり、二世代同居、良いこともあれば良くないこともあるかもしれません。
 
今、家族に必要な家は10年後20年後、起こりうる可能性に対応できますか?その時の家族はどういう形でしょうか?子どもたちは、自分たち夫婦は、同居の両親は?今は関係なくても、いつかは当事者になることでしょう。マイホームを建てる時はそういった将来の懸念を盛り込める大きなチャンスです。
 

 

3.情報選択

税制の改正を受けて、土地活用の賃貸併用住宅が脚光を浴びています。様々なシチュエーションに合わせて多彩な提案やソリューションが各方面からなされています。今現在は無縁の話かもしれませんが、将来を考えてこれらの情報を時間軸で結びつけることで、様々な可能性を想定できます。

ポイント
巷に溢れている情報は可能性の宝庫、家族に合わせて取捨選択して、時間軸でつなげてみるだけで、簡単な人生設計のできあがりです。
 
あれもこれもと収益型住宅に詰め込むことはできなくても、見落として検討しないままよりかは全く違った結果になるでしょう。子育て、進学、独立、結婚、出産、介護、代替わり、二世代同居、これらと全く無縁の一生を送る人はいらっしゃらないでしょう。いつか必ず自分の身にも起こる、ということを意識しておく人がこれらの情報を有効に活用できるのです。

 

 

外断熱・収益型住宅の実例

ではここで、私たちがおすすめして、収益型住宅を建てられたY様のお家をご紹介しましょう。

家づくり体験レポート Y様邸

家づくり体験レポート

思いもよらなかった収益型住宅の提案

これが我が家です。2、3階部分が自宅部分、1階部分が3部屋の賃貸アパートです。左側が自宅玄関への外階段、右側の枕木の立っているところがアパートの玄関になっています。これは敷地内でお互い顔を合わせにくくしてプライバシーを確保しているんです。実は当初は賃貸併用住宅の家にするつもりは全然なかったんです。普通の2階建てが建てたいって言ったら、この土地は立地がいいから1階を賃貸アパートにすれば必ず借りる人がいるので、3階建てにしてみませんかって、黒柳建設さんにアドバイスされて、こういう形になりました。

実際、入居者さんもすんなりと決まって住んでもらっていますが、アパート付きの自宅ということを忘れがちになるほど気になりません。道路に出て顔を合わせることはあるんですが、そこだともう「外」って感覚なので、お隣さんと道でばったり会ったのと変わらないですね。これも黒柳社長が設計の時に言っていた通りでした。

うちは子供がいるので階下に騒音が響かないか心配だったのですが、そこもきちんと防音措置をしてもらっているので安心して暮らしています。多少は気を使いますが、それも最低限のマナーみたいな感じですね。

外観

妥協したくなかったんです

『「いい家」がほしい』という本で外断熱を知り、建てるなら、外断熱と思っていました。こんな風にリビング、キッチン、和室と仕切りのない空間でも温熱環境が変わらないのがいいと思っていましたから。3、4社と話をした中で、一番親身になってくれたのが黒柳建設でした。さんざんいろんなこと言って、何回も設計してもらって、こんなにワガママ言ったら怒られるかな?と思って冷や冷やしてたら、「ワクワクしてきました」って(笑)よそでは「ある程度妥協しないと、家は建ちませんよ」と言われたりもしたんですが、私たちは大金を出すのに妥協したくなかったから、黒柳建設さんの存在は、とても有難かったんです。

賃貸併用の収益型住宅にしたことで、打ち合わせの内容は増えましたが、細かいところはお任せすることができたので、それほど大変だとは感じませんでしたね。黒柳さんがよく「自分たちも住みたいと思える部屋にする想いは必ず入居者さんに伝わります」って言っていたので、それは心がけるようにしました。
実際、独り身だったころにこんなアパートに住めたらなぁ、と思えるような部屋になったのでアパート部分についても納得いく作りになったと思います。

リビング

 

嬉しい工夫がいっぱい

トップライトで採光を工夫したり、空きスペースをうまく利用してクローゼットをつくるなどのアイデアは、黒柳建設さんはすごいですね。賃貸アパートのお部屋は住人さんがいらっしゃるのでお見せできないのが残念ですが、そうした"ちょっとした嬉しい工夫"がされているので、いまのところ転勤などのやむを得ない事情は別にして、自分から引っ越して行った方はいないですね。外断熱の家なので、音も静かだし、カビや結露もほとんど無いし、なにより冷暖房費が安くついていると思います。断熱サッシや断熱ドアの賃貸アパートなんて今でも滅多に無いと思いますよ。

最初心配していた住民トラブルやクレームなんかも全然無くて、入居者さんとは良い関係だと思います。昔の大家と店子の関係って今の時代だとちょっと煩わしいじゃないですか、でもこうやってプライバシーがお互いに確保されているので、近すぎず遠すぎず調度良い距離感で暮らせていますね。いざという時は大家がすぐ上に住んでいるけど、普段はほとんど顔を合さないって環境が過ごしやすいって感じてくれているのかもしれません。

クローゼット
▲クローゼット

トップライト

子どもたちはロフトが大好き!

子どもたちも明るくて広々したこの家が気に入っているようです。ロフトが大好きなんだけど、まだ小さいのでお父さんと一緒の時しか登れないんです。だから休みの日にお父さんが家にいると、すごいハイテンションになっちゃって(笑)黒柳さんにもすごく丁寧につくっていただいたし、私たち自身もエネルギーを注ぎ込んで建てた家だから、大切に住んでいきたいと思っています。

まだまだずっと先の話ですが、子どもたちが巣立った後どうしようか、その時はまた黒柳建設さんに相談するのもいいかもしれませんね。

ロフト
▲ロフト

子ども部屋

1F/賃貸住宅部分

2F/住居部分

3F/住居部分

住居部分

魔法のひとこと
[家づくり魔法のTips]
収益型住宅[賃貸併用住宅]を建てる時に大切なのは、自宅部分はあくまでも一戸建て感覚であること。そして賃貸アパート部分では、入居者の居住性を重視すること。特に入居者を具体的に意識したコンパクトな1LDKとすること。
この2つが高いレベルで一致した時、大家さんも入居者さんも双方が満足できる建物になるのです。

 

 

アパート併設の収益型住宅(賃貸併用住宅)の建設に興味のある方、土地の有効活用をお考えの方、不動産を活用した資産形成を計画中の方、随時セミナーを開催しておりますので、よろしければ一度おいで下さい。

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外断熱の賃貸併用住宅に関するコラム

スタッフブログで、外断熱の賃貸併用住宅についていくつかのコラムを掲載しています。

これまでに打ち合わせしてきたお客様とのやり取りや検討した実例の内容、建ててきたオーナー様からメンテナンスや点検時に直接ヒアリングした内容、を元に執筆しております。

 

賃貸併用住宅に関するコラムの抜粋

賃貸併用住宅を外断熱工法で建てる東京の建築会社

外断熱そしてコンパクト1LDKの賃貸アパート

アパート・賃貸併用住宅は外断熱が良いか?[前編]

アパート・賃貸併用住宅は外断熱が良いか?[後編]

アパート・賃貸併用住宅を外断熱で建てる上で気をつけていること

 

社長のコラム「外断熱の賃貸併用住宅」

1:「併用住宅」って何ですか?

2:少し具体的に考えてみます

3:さらに具体的に東京を考えてみます①

4:さらに具体的に東京を考えてみます②

5:賃貸併用住宅プランのコツ①

6:賃貸併用住宅プランのコツ②

7:駅チカでコンパクト1LDKのプランニング

8:ある2世帯住宅から始まった賃貸併用住宅の話①

9:ある2世帯住宅から始まった賃貸併用住宅の話②

10:メゾネットタイプは東京向き

 

以下、随時追加していきます

収益を生む外断熱・賃貸併用の家づくり