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アパート経営・賃貸併用住宅・土地活用セミナー
首都圏で繁盛アパートを計画するには何が重要か?どういった土地がアパート経営に向いているか?入居者様に長く住み続けてもらうには?
これまでのアパートプランニングの経験と実績を元に皆様のお悩みに応えます | イベント予告 | 外断熱 東京 注文住宅 長期優良住宅 黒柳建設

イベント予告

アパート経営・賃貸併用住宅・土地活用セミナー
首都圏で繁盛アパートを計画するには何が重要か?どういった土地がアパート経営に向いているか?入居者様に長く住み続けてもらうには?
これまでのアパートプランニングの経験と実績を元に皆様のお悩みに応えます

  • 日時土日・祝日不定期 弊社営業時間内 詳しくはお問い合わせ下さい
  • 場所黒柳建設・東京事務所

アパート経営・賃貸併用住宅をお考えの方へ

このようにお考えの方にピッタリです。是非お聞き頂きたい内容が盛りだくさんです。 

 

 

  • アパート経営にチャンス・勝機を見出し、積極的に取り組もうとしている方
  • 副業としてサラリーマン大家を真剣に検討している方
  • アパート経営を不動産投資として実践したい方
  • 大量生産の没個性なアパートでは物足りない方
  • 土地活用を提案されているが、サブリース形態に不安を覚える方
  • 自らのアイデアや個性を活かしたアパートで差別化を図りたい方
  • アパート経営を長期的な事業と捉え、長いスパンでチャレンジしたい方
  • 高気密高断熱の高性能な賃貸アパートに興味のある方
  • 土地を上手に手に入れて、しっかりした建物でアパート経営をされたい方
  • お持ちの土地を活かしたいが、大手や他社の提案に物足りなさを感じている方
  • 全部任せて資金と土地だけ用意する、というやり方が性に合わないと感じる方

※逆に、アパート経営そのものには興味が無く、土地とお金だけ用意して後は業者にお任せされたい方、価格第一で建てて早期に元手を回収したい方、税金対策が主な目的の方、大手=安心で工務店は不安だとお考えの方にはお薦め致しません。

これからアパート経営って大丈夫?

  • 日本の総人口がピークを過ぎ、少子高齢化社会の到来
  • 空き家が増え、アパートも部屋余り
  • 不動産投資やアパート経営はちょっと怖い
  • サブリース契約(家賃保証一括借上げシステム)とかは危ないって言うし
  • 結局土地を持ってる人か、お金に余裕がある人しかできないじゃん

果たして、本当にそうでしょうか?

アパート経営はこれから縮小する産業なのでしょうか?

土地持ちやお金持ちの専売特許なのでしょうか?

大手のサブリース(家賃保証)に任せておけば安心なのでしょうか?

 

いいえ、私たちはそうは思いません。

むしろ世間的にそう思われているようでしたら、逆にチャンスをつかむ機会があると考えています。

そういったお考えをお持ちの方に、ぜひ私たちのセミナーを聞いて頂きたいと思います。

土地活用や税金対策の小手先のテクニックではない、建築会社の考えるアパート建築・アパート経営を、違った視点から経験を元にお話しています。

 


 

アパートがこれからも東京で必要とされる根拠

人口の大都市集中が起こる!?

2050年、日本の総人口は9500万人。うち高齢者は3700万人と予想されています。


[出典 国土交通省 国土のグランドデザイン2050]

その中で、東京・名古屋・大阪の3大都市圏の占める割合は半分以上、東京圏はなんと3割強に上ります。

またこれらの3大都市を結ぶリニア中央新幹線の開業が控えています。
(東京-名古屋:2027年開業予定、東京ー大阪:2045年開業予定)

[出典 国土交通省 国土のグランドデザイン2050]

そうなると東京・名古屋・大阪が1時間で結ばれ、人口7000万人圏の大経済圏を形成し、人・モノ・カネ・情報が大量に行き交う世界最大規模の大経済圏が生まれます。


東京の一極集中を肯定的に捉える書籍もあれば

一極集中化に警鐘を鳴らす書籍もあります

 

この世界に類を見ない経済圏を軸とする日本の経済活動は海外との人の交流も盛んになり、知的生産層・単純労働者層・移民・在住外国人を大勢受け入れると見られています。上記の書籍でも、それを日本経済の牽引役とする考え方、逆に放っておくとそうなってしまうので地方回帰を促す考え方がそれぞれ述べられています。

 

そうなるとアパートに住む層が増える

確かに日本の総人口は減少の一途を辿ります。しかし、それを世帯数で見てみると、人口が減り始めてもまだ増加を続けています。

2030年頃から世帯数も減少に転じるのですが、その下がり幅は人口に比べて緩やかです。

これは主に単身化・高齢化・晩婚化・核家族化が進むこと、単身世帯や高齢者のみの世帯が増えること、この両面から説明ができます。

つまり、賃貸アパート、賃貸マンション、借家など、いわゆる賃貸物件に住む人は今後増える傾向にあると考えられます。

持ち家を買わない身軽な生活を謳歌する「積極的賃貸派」、日本に永住の意志をまだ持っていない「在住外国人」、不便な郊外の持ち家を手放して都市部でリタイア後の人生を楽しむ「シニア層」など、新築戸建にこだわらない多様な層が賃貸住宅を求めるようになるのです。

 

そもそも今でも足りてない!?

 意外に思われるでしょうが、特に東京圏では「ちょうどいい」「借りたいと思う」広さの住居は現在でも足りていないのです。


[出典 国土交通省 国土のグランドデザイン2050]

国勢調査を元に国土交通省が作成した資料では、住居面積30~69㎡の住居は需要が供給を非常に大きく上回っているのです。

逆に29㎡以下の、いわゆる1Kのワンルームアパートは大量に売れ残っています。

つまり、1DK~の間取りで、2人からファミリータイプの住居は依然として貸し手市場で価格が決まり、空きがあればすぐに埋まる状況が続いているのです。

また黒柳建設が得意としている、10坪前後(30~40㎡程度)のコンパクト1LDKの間取りも、東京圏ならではの土地の値段に合ったものと言えます。

 


 

個別セミナーここだけの話

東京圏ではアパート需要はまだまだ健在

実際、黒柳建設の建てた賃貸併用住宅、アパート増築物件は竣工と同時に全部屋が埋まり、入居者様が長くお住まいになり、惜しくも出て行かれて空きが出てもすぐに埋まってしまうことはしょっちゅうです。

それは、東京圏に合わせた間取り・プラン・ターゲットの設定を戦略を立てて正しく決めているからです。

家賃の高い東京圏、ですがそれは裏を返せば高い家賃でも借りることができる入居者の絶対数が多いからです。

間取り・性能・プラスアルファで高賃料を頂きながらも、入居者様から住み心地のよいアパートだと評価を頂ける部屋であれば、差別化・ブランド化にもつながります。

今後は上記の賃貸派に加え、在住外国人、シニア層も意識しなければなりませんし、アパートは建ててからが大家さんの腕の見せ所です。私たちも建築会社として、リノベーションプランの提案や「入居者おもてなし施策」の構築など、積極的なフォロー体制を敷いています。

 

土地を買うなら旗竿敷地・変形敷地が狙い目

住宅を建てる場合に不人気な旗竿敷地や変形敷地ですが、賃貸アパート・賃貸併用住宅をお考えの場合、二重の意味で「安い」と言えるので大変狙い目です。

土地の形状に合わせて敷地面積ギリギリまで有効に使い、プランニングをこねくり回して建物を建てられるのは木造軸組工法ならではです。

建物が建ってしまえば土地形状はアパート経営には何の影響もありませんし、同じ金額でもより駅に近い立地が狙えます。

規格型のアパートでは難しいので競合も少なく、ヤリ手の大家さんは敢えてこうした土地を狙っています。そこにもちゃんと理由があるのです。

黒柳建設では宅建業もありますので、土地探しの代行も行っております。土地と建物を一式でご提案できるので、ご利用頂いている方からも好評です。 

 

土地をお持ちならプランニング・おもてなしで差別化を

すでに土地をお持ちで、土地活用を検討されている方の場合、アパートを建てること自体はそう難しいことではありません。

土地があれば融資を受けるハードルはぐっとさがりますし、土地の購入資金が不要なのでその分建物の方をしっかりと考えることができます。

しかし、昨今報道されるように、どう考えても需要のない立地にアパートを建て、家賃保証を打ち切られるという、いわゆるサブリース問題が社会問題となっています。

アパート経営は建ててからが本当の勝負です。私たちは建てた建物と一生お付き合いをする町場の工務店の立場から、そのアパートが10年後、20年後、30年後もしっかりと入居者様に入って頂けることを考えてプランニングを行っています。

  • 入居者様に選ばれるアパート
  • これからの国策に沿ったアパート
  • 原状回復費用を抑えられるアパート
  • 長く住んでもらえるアパート
  • 紹介入居があるアパート
  • 出戻り入居もあるアパート
  • 住み心地の良いアパート

こういった小さいけど大切なことを積み上げて、アパートの魅力を長く維持して、しっかりとアパートに働いてもらうことが大切だと考えています。

最近の木造建築の構造躯体は100年住宅仕様となっており、その視点から考えると今から建てるアパートはきちんと手入れすれば100年間家賃を稼いでくれるということです。

ローンを完済する30年程度で壊してしまうのは、とても勿体ないやり方です。

私たちは少しずつ手をかけて、大事にしながら、時代に合わせて変化していく、あの同潤会アパートのような地域に愛されるアパートを建てていきたいと考えています。

国民生活 2014年8月号【No.25】
[外部リンク]

  

特徴なしワンルームアパートはレッドオーシャン

レッドオーシャンとは血で血を洗う赤く染まった海(領域)のことです。特徴がなく、大量に空き家となったアパートは価格競争と設備投資で勝負するしかない激戦市場への突入を余儀なくされてしまいます。

土地の良いところを最大限引き出し、入居者様に「住みたい!」と思わせるアパートで、ライバルがなく、入居者様に喜んで長く住んで貰えるアパート経営のブルーオーシャンへ漕ぎ出しましょう。

これまでの不動産業界では当たり前の慣習とされてきたことをもう一度見直し、高いブランド力を持ったアパートを育てあげる様々なアイデアや施策をご提案致します。

 

コンパクト1LDKで幅広く勝負

黒柳建設が提唱するコンパクト1LDKとは、高所得の単身者から若年カップル世帯、子無し夫婦世帯、高齢夫婦世帯まで幅広く訴求できる間取りです。実質10坪程度で1LDKとして使えるよう設計されており、前述の「ちょうどいい」「借りたいと思う」間取りにちょうど合っています。

こういった物件はなかなか無いので、一度入居されると長く住んで頂けて空室率が抑えられます。またワンルームよりも広く二人で暮らすことを想定しているので、賃料も二人で払えるやや高めの額を設定できます。

このコンパクト1LDK物件を提唱するに至った経緯や、建築事例での経験からくるノウハウなども惜しみなくお話しております。

とにかく入居者様のターゲットは、サラリーマンの一人もしくは二人暮らしです。そこからDINKSや高齢夫婦世帯も無理なく受け入れられる間取りになっています。

需要に対して供給が足りていない間取りエリアなので、競合が少ないのも利点の一つです。


コンパクト1LDKのプラン例
TK邸103号室

 

国策・補助金・助成制度の徹底活用

現在住宅を新築・改修する際、たくさんの補助金制度が利用可能です。賃貸併用住宅は、賃貸住宅と個人住宅の両方の制度を適合させることができます。

またこういった補助金がもらえる条件を満たした建物は国策に沿った認定や性能を満たしており、補助金以外でのメリットも様々です。

補助金の申請には設計力や施工力の他に、申請要項を読み解く書類力や遅滞なく申請を行う事務処理能力が必要です。

これは会社規模の大小ではなく、単に慣れの問題なのでできる会社は零細企業でもできますし、やらない会社は大手でもできません。

こういった点も建築会社を選ぶ際に重要な判断基準となります。


賃貸住宅における省CO2促進モデル事業(環境省)

住宅省エネリノベーション促進事業(経済産業省)

利用可能な補助金・助成制度の一例)

長期優良住宅普及促進事業(地域型住宅グリーン化事業)、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業(住宅・ビルの革新的省エネルギー技術導入促進事業)、賃貸住宅における省CO2促進モデル事業、民生用燃料電池(エネファーム)導入支援補助金、長期優良住宅化リフォーム推進事業、住宅省エネリノベーション促進事業、中小企業等の省エネ・生産性革命投資促進事業、など(主に住宅関連分野)

 

中期的・長期的な戦略

アパートは建てたら後は勝手に家賃が入ってくるものではありません。空き部屋が出たら現状復旧や鍵交換をして新しい住み手を探しますし、給湯器などの設備が壊れたら交換をしなければなりません。

そういった中期的な維持管理費用についても、プラン時にできるだけ削減できるよう盛り込み、極力無駄な費用がかからないようにするエッセンスも、実例を交えながらお話しております。

また、長期的には跡継ぎや相続の問題も発生します。現在の建物は構造躯体が非常に長寿命で、ローンを返し終わってもまだまだ現役です。設備や内装を適度にお手入れすれば、50~100年持つ材料を使っています。

そうなると、アパート経営の途中でご家族の出入りがあったり、相続や分割などの問題に直面することがあるかもしれません。「そんなこと考えてなかった!!」とならないよう、事前にどういったことに気をつけておくべきかを実例を交えながらご紹介しております。

さらに、築年数がかさみリノベーションを検討される場合、ちょっとした工事で物件の魅力を向上させる改装プランなどもご提案しております。

アクセントクロスの採用や、収納力のアップでも物件価値は上昇すると言われており、アパートの原状回復業者や不動産業者を中心にデザイン力を強化した物件再生を手がける業者も増えてきております。

黒柳建設では当初から物件の魅力を向上させ続けることが、賃料を維持し長期入居を継続するために必要であると考えており、入居者様目線で「住みたい」と思える部屋づくりを大事にしております。

 


ご提案プラン一例:収納充実プラン約15万円

 

古い!?少ない!?数がない!?
現実に収益を得たアパート事例集

新築のアパート事例集ではわからない

そのアパートの20年後が実際に見られる事例集

物件オーナー様の本音が聞けるかもしれない物件見学

  
発行:2000年
掲載物件:1991~1997年竣工
リクルート社刊 月刊ハウジング、土地活用必読本、企画より

こちらの事例集に載っている物件はどれも築20~25年の古臭い・・・いや、歴史を感じるビンテージアパートばかりです。

しかし、普通のアパートだと築20年も経てばなかなか入居者様が集まらず、家賃を下げても空室が埋まらなかったりします。しかしこちらで紹介しているどの物件もまだまだ現役で入居者様を迎え入れ、建物が家賃を頂く仕事を立派にこなしています。

また、オーナー様たちとは細く長い良いお付き合いをさせて頂いており、ご自由にお気軽にというわけにはいきませんが、この事例集に掲載している全ての物件に、ご希望があればご案内することができます。これからアパート経営をお考えの方にとっては、またとない貴重な機会になるのではないでしょうか?

 

古くて再版できないから、手持ち限り

発行当時の紙面づくりはまだまだアナログだったため、原稿がデジタルデータでは残っておりません。そのため再発行は不可能になっており、弊社で在庫している部数のみしか残っておりません。

大変申し訳ありませんが、手持ち分がなくなり次第頒布終了とさせて頂きます。

ご希望の方は資料請求お申込みの際に、ご希望の旨をご記入下さい。折り返しご連絡を差し上げる場合がございます。

また、セミナーお申込みの方には、ご来社時にお渡ししておりますので、どうぞお申し付け下さい。

 


 

Q:セミナーに参加したいんだけど、いつやってるの? 

原則土日祝日の営業時間内に開催しております。

参加希望者の募集状況によりますので、日程をホームページにて告知している場合もありますが、詳しくはお問い合わせ下さい。

平日でもご都合を合わせることで、随時対応しております。

また、出張セミナーの依頼も積極的にお受けしておりますので、ご興味がありましたら一度お問い合わせ下さい。

 

Q:じゃあちょっとアポ取って行こうかな?

お電話が一番素早く対応可能です
また、下記のフォームからもお申込みできます

直接お電話を頂けると営業時間内であれば素早く対応が可能です。お電話では「次回の賃貸セミナーはいつ?」「賃貸を建てる件で話が聞きたい」旨をお伝え下さい。折り返し担当者からご連絡致します。

フォームからのお申し込みとなりますと、メールにて弊社に通知されるため、若干のタイムラグがあることがあります。お急ぎの場合はお電話を頂けるとありがたいです。

 

お電話お待ちしております TEL:042-384-7555

[営業時間] 9:00~17:30  [定休日] 年中無休(但し年末年始・夏季・GWは休業有り)

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