?外断熱の賃貸併用住宅で面白いアパート経営①T-REX吉祥寺の場合 | ブログ | 外断熱 東京 注文住宅 長期優良住宅 黒柳建設

スタッフブログ

こんにちは、東京都小金井市で外断熱・涼温な家を建てる工務店、黒柳建設の国策担当/WEB担当/システム管理者/営業/現場監督/アフターメンテナンス/OB顧客様係/アパート経営セミナー講師/子守部長/ライフプラン相談員の黒柳一聡です。

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今日から4月、新しい年度、新しい季節、新しいスタートです。

 

 

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引っ越しシーズンのアパートお引渡し

三鷹市牟礼で、外断熱のアパート併用住宅が竣工・お引渡ししました。
 
3月の引っ越しシーズンにギリギリ間に合い、既に入居者様の募集を開始しております。
 
実はこちらのアパート「T-REX吉祥寺」、単なる賃貸併用住宅の建築だけではなく、一歩進んでアパート経営の部分にも踏み込んだプラン設計を行った初めての物件になります。
 
それは、どういう意味かといいますと。
 
 
 
上下分離方式のアパート経営
これまでの賃貸併用住宅では、黒柳建設は建物の設計施工のみ、竣工後の物件管理や入居者管理はお施主様と不動産屋さんと、別々になっていました。
 
我々は建てるまでが仕事、アパートを回すのは大家さんの仕事、が一般的な考え方だと思っていたのですが、昨年より思うところがあってそれってちょっと勿体ないと感じるようになったためです。
 
最初は黒柳建設で賃貸物件の管理も手がけるつもりだったのですが、未経験の不安と、なによりオーナー様に対して不手際があってはならないので、長いお付き合いの管理会社さんと二人三脚でお願いすることになりました。
 
 
 
なんで、どうして、勿体ないのかは次回以降に改めて述べるとして、今回どのようにアパート管理(経営)に関わっていくのかを主に書きたいと思います。
 
 
 
 
 
アパート管理の内訳
アパート経営、アパート管理、賃貸物件管理、物件運用など、様々な言い方がありますが、要は物件を借りる人(会社)を募集し、家賃を頂戴し、物件の状態を良好に保つことです。
 
ここでは便宜上「アパート経営」と呼ぶことにします。
 
上記の流れに必要なこと、関係のあることは基本的にアパート経営の中に含まれるものとします。
 
(例えば、募集チラシ作りとか、建物の掃除やメンテなど)
 
アパート経営の管理部分は大きく分けて2つです。
 
物件管理入居者管理です。
 
  • 物件管理とは、建物のアパート部分の状態を良好に保つことで、例えば共用部分の掃除とか照明の交換から、退去後の原状回復工事や設備類の修理の手配です。
  • 入居者管理とは、入居者を募集し、賃貸借契約を結び、家賃を徴収することです。まれに入居者間トラブルの仲裁や家賃の督促などもありますが、善良な入居者様が入ってくれればそういったトラブル類は滅多に発生しません。
 
この2つの部分を、管理不動産屋さんは大家さんより業務委託契約を結んで代行しているのです。
 
 
 
 
管理会社について思うこと
これは完全に建築屋のうがった見方ですが、どうもその管理不動産屋さんたちに任せていると、黒柳建設の建てたアパートはあまり高く評価されない。
 
ありきたりで普通じゃない面白い部屋にしているはずなのに、頭の固い見方しかできないため家賃の査定も低く抑えられてしまう。
 
外断熱で高性能なメリットも、全く知識が無いので活かせていない、そもそも「そんなの(性能なんて)入居者は求めてませんから」と言い切った業者もいるくらいです。
 
物作りを是とする建築屋からすれば業腹ものですが、そもそも大家さんの物件を右から左に仲介して手数料をもらう商売の不動産屋が、商品(建物)に思い入れがあるわけがないのです。
 
 
 
これに気付くまでにちょっと時間がかかりました。
 
別にdisっているわけでも、見下しているつもりもありません、単にこだわりのポイントが完全に異なっていたということをこちらが見落としていたのです。
 
 
 
不動産屋さんからしてみれば、モノじゃなくて立地や広告に金掛けないと売れるわけないじゃないか、その地域の相場を無視して自己満足の建物を建てるだけ無駄、所詮賃貸は家賃・駅チカ・広さの3つで決まるんだよ、というのが常識のようです。
 
 
 
 
  • これではせっかくの賃貸併用住宅もこちらが意図した通りには売れません。
  • もっとこちらが意図したポイントを直接入居希望者へ届けなくてはいけません。
  • その「直接伝える」ことをいくら畑違いとは言え怠っていたことは確かです。
  • オーナー様と長い時間かけて打ち合わせをして、間取りや設備や仕掛けの意図は全て分かっているのは私たちです。
  • その私たちが直接言葉を伝えなければ、いったい誰がやるというのでしょうか。
 
そこが「勿体なかった」と感じる一番のポイントです。
 
 
 
ただ、この考えは黒柳建設がアパート経営に積極的に関わっていくと決意したから感じる「勿体なさ」です。
 
普通一般的には、建築屋がアパート経営に首を突っ込むことなんて、常識的にはあり得ません。
 
 
竣工引き渡しをしたら、アパートは大家さんと不動産屋の領分です。
(建設・管理一体のサブリース形態のアパート経営もありますが、あれはアレで凄まじくエゲツなく大家さんを喰い物にするので、下の下です)
 
建築屋が首を突っ込んでも、メンテやクレームが出てくるだけで何の旨味も無いからです。
 
実際、これまでの黒柳建設もそう考えていました。
 
 
これについては、次の機会で述べたいと思います。
 
 
 
本日も最後までスタッフブログをお読み頂きありがとうございます。
 
黒柳建設のスタッフブログは基本的に「週末」に更新しています。
(ポン太の降板により、更新頻度が週イチに変更されました)
 
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