折り返しに近づきつつある定期点検の取り組みについて | ブログ | 外断熱 東京 注文住宅 長期優良住宅 黒柳建設

スタッフブログ

すごーい、たのしーい!だけで構成される優しい世界への片道切符はどこで売っていますか?ジャパリパークに遊びに行きたいと、本気で考えてる今日このごろです。

こんにちは、東京都小金井市で外断熱・涼温な家を建てる工務店、黒柳建設の国策担当/WEB担当/システム管理者/営業/現場監督/アフターメンテナンス/OB顧客様係の黒柳一聡です。

小金井地域のリフォーム・リノベーション、断熱改修、不動産相談なら住まいのクロケンにご相談下さい。

今週は年度末ということもあってか、ほとんど毎日現場に出ずっぱりの一週間です。

「モルダー、あなた疲れているのよ」

軽トラに乗ったまま、ジャパリパーク直通しているワームホールは無いものか。
 
 
 

定期点検は順調に進行中

そのような寝言はこの辺にして、昨年の秋から始めた築5年と10年の定期点検が一通り終わり、順次その対象を広げています。
 
具体的には年数を遡って、築5?8年目、築10?13年目、のお客様に一通り声かけが終わり、その半数以上のお宅に点検に伺いました。
 
 
 
定期点検業務は一軒一軒電話でアポを取り、時間を決めて、お伺いしています。
 
単なる点検業務だけでなく、この点検を始めた経緯とこれからのお住いのメンテナンスについて、将来の建物の活用の仕方についてなど、お話しすることもたくさんあります。
 
一軒当たり1時間強と所要時間の目処をつけるのですが、2時間を超えてしまうこともザラにあります。
 
点検をすると、合わせて不具合やメンテの依頼などもあったりするので、1日に午前午後の2軒を限度としてお伺いしています。
 
黒柳建設のお施主様は共働きの現役世代が多く、土日祝日をご希望されることが多いため、週末に事務所の来客が無い日はなるべく点検のアポを入れるようにしています。
 
 
 
 
メンテが必要な住宅設備類 
点検にお伺いしてよくあるお話が住宅設備のメンテナンスについてです。
 
キッチン、お風呂、洗面、トイレそして換気機械はメーカーが製作するメカモノです。
 
毎日ヘビーに使われる住宅設備は、普通に使っているだけでそれなりに磨耗していき、メンテナンスが必要になります。
 
ただ、室内の設備は皆様大変キレイに使って下さっており、軽微なメンテがほとんどです。建具や玄関ドアの調整くらいならその場で自分でやってしまうので、大掛かりなものはあまりありません。
 
それと、外断熱の家は温熱環境が良いからか、劣化の具合も良好です。具体的に言うと、例えばカビの染みなどはほとんどありません。
 
 
よくあるメンテナンス
水栓のパッキン、電気スイッチの接触不良、ネジや金物の緩み、フィルターやカートリッジの交換などは小さなことですが、使っていくうちにちょくちょくと発生します。。
 
しかしメンテの手配と言っても、どこに連絡すればいいのか分からなかったり、連絡しても混み合っていたり、気にはしていてもなんとなくそのままにしてしまっていたりと、いざ実行に移すとなるとなんとなく腰が重くなります。
 
 
確かにそうですね、私も自宅の洗濯機の蓋のロック機構がもう何年もおかしいのですが、使えないわけではないのでそのままにしてしまっています。
 
 
 
このような軽微なメンテナンスのご案内も、こうして一軒一軒足を運ぶことで改めてご案内できるので、訪問に合わせて気になる点をまとめてご質問をお受けしています。
 
 
 
 

手入れを通して住宅の価値を保つ

定期点検を開始する際、せっかく訪問するのですからお施主様のためになる意味合いが必要だと考えていました。
 
通常、工務店が点検で伺う目的は建物の初期不良の改善・定期的なメンテナンスと、お客様と良い関係を築き続けるための既存顧客サービスの二つがあると思います。
 
そこに、住宅の資産価値を維持保全するという目的を組み込みました。
 
これは長期優良住宅を始めとする国策をフォローした結果生まれた黒柳建設独自の考え方です。
(同じようなことを考えている工務店はたくさんあると思いますが) 
 
 
 
長期優良住宅相当の外断熱の家
ホームページの長期優良住宅に関する取り組みでも述べていますが、2000年ごろから建て始めた黒柳建設の外断熱の家は、全棟が実質長期優良住宅相当の仕様となっています。
 
断熱性能も2020年度義務化レベル、耐震構造は等級2を標準とし全棟構造計算済み、劣化対策も維持管理もほぼ基準を満たしています(もしくはわずかな対策で適合可能)。
 
これらは適切に維持管理をすることで、100年持たせることができる長寿命住宅です。
 
であれば、長期優良住宅と同様の点検とメンテナンスを行うことで、将来にわたって高い資産価値を有することができる家でもあります。
 
「良い建物を、長く使う」ストック循環型社会の考え方にも合致しており、既存住宅の長期優良住宅制度にも容易に適合が可能です。
 
 
 
 
「いい家」だから前向きな手入れ
そのような基本性能の優れた建物だからこそ、傷みが出る前に保全メンテナンスを行うことで寿命を更新し、ひいてはその建物の価値も維持することができます。
 
すでに最新の不動産査定のシステムでは、高耐久な既存住宅の場合、建物を構造躯体(スケルトン)と内装設備(インフィル)に分け、それぞれの実質的な残置性能価値に基づく査定ができるようになっています。
 
構造躯体の場合、長期優良住宅は最長100年、同性能で認定を取得していない場合は75年と指針で定められており、黒柳建設の外断熱の家はこの2つのどちらかにあたります。
 
傷んだ部分の「直し」ではなく、傷む前に「手入れ」することで、建物の優れた性能価値を将来にわたって保持してもらうために、メンテナンスのアドバイスと点検記録の整備を行っています。
 
 
 
点検報告書で住宅履歴情報の整備
しかし、いくらきちんと手入れをしても、何をどうしたのかがわからなければ意味がありません。
 
だからこそメンテナンスの記録、そして定期的な点検の記録をいまの時点からしっかりと住宅履歴情報として残しておくことが大切です。
 
単に点検をするだけでなく、遠い将来に相続したり売却することになった場合に備えた点検記録の整備、これこそが黒柳建設の定期点検の真の目的です。
 
そのために以前の外断熱住宅の点検でも、点検内容は長期優良住宅の維持保全計画で定めた項目に則って行っています。点検報告書も長期優良住宅と同じものを使っています。
 
これも将来の国と社会の流れを私たちなりに予測してのことです。
 
まずは紙ベースでしっかりと点検を行い、その内容を記録保全しておくことが肝要です。
 
将来になって焦っても後の祭りで、今のうちから始めておかないと取り返しがつかないという懸念も定期点検の開始を後押しした理由です。
 
 
 
現在から始める将来への布石
今回、定期点検を開始するにあたって2つの視点を意識しました。
 
一つはお施主様が「今現在」感じている不具合や不安、不満の解消。
 
もう一つは「将来」お施主様の役に立つよう、今から始められる布石です。
 
 
前者については既にかなりの手応えを感じています。やはり我々が拾いこぼしてした小さいけれど大切な不満足を少しづつですが拾えてきています。
 
後者については結果が出るのは当分先になるだろうと思います。住宅の価値が保全されていて良かった、と感じるのはお施主様がその住宅を手放される時ですから、そう簡単に結果が出てもらっても困ります。
 
ですが、ここ数年の住宅政策の流れを読み解くと、この方針はかなり間違いないものだという実感が湧いています。
 
 
 
ワンマン・メンテナンス・エージェント
一人で孤独なワンマンアーミーと化していますが、やっていることは、床下を覗いたり、屋根裏をチェックしたりと地味なことこの上ありません。
 
が、別に派手な活躍を求めているわけではありませんし、こうしたことの積み重ねが大切です。
 
毎回こういった建物の価値を保全するためのメンテナンスのお話をお施主様にするのも楽しくなってきたところです。
 
この点検が初訪問となるお施主様もいらっしゃるので、いまさら「初めまして」とご挨拶するのもなんか変な感じですが、30号以上も送付しているニュースレターで親近感があるため、皆さま大変好意的に対応して頂いております。
 
2017年度は「攻め」のメンテナンスの周知を図る一年と位置づけ、主に週末はOB客様のお宅に訪問しています。
2017年3月
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